住宅資金取得の贈与｜非課税制度の基礎から最新情報、申請方法まで徹底解説

1. 住宅取得資金の贈与とは？基礎知識

1-1. 住宅取得等資金贈与の非課税制度とは

住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定の条件を満たせば贈与税が非課税となる制度があります。
通常、親や祖父母から住宅購入のために資金をもらうと贈与税の対象になりますが、この特例を活用することで税負担を軽減できます。

1-2. 贈与税の基本：個人から財産を受け取る際の税金

贈与税とは、個人が他の個人から財産を受け取った際に課せられる税金です。
受贈者（もらう側）が支払うのが原則で、年間110万円を超える贈与については課税されます。
贈与額が大きくなると税率も上がるため、贈与の仕方には工夫が必要です。

1-3. 贈与税の課税制度（暦年課税・相続時精算課税制度）

贈与税には2つの課税方法があります。

• 暦年課税制度：年間110万円までの贈与は非課税。超えた分は累進税率（10%〜55%）で課税される。
• 相続時精算課税制度：60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫に対して、最大2500万円まで贈与税がかからず、相続時にまとめて精算される制度。

住宅資金贈与では、これらの制度と非課税措置を組み合わせることが重要です。

1-4. 非課税枠の金額（2024年最新版）

2024年現在の住宅取得等資金贈与の非課税限度額は以下の通りです。

住宅の種類	非課税限度額
省エネ・耐震・バリアフリー住宅	1,000万円
一般住宅	500万円

この非課税枠を超える金額の贈与には、通常の贈与税がかかります。

1-5. 住宅資金取得の贈与の非課税の仕組み

非課税制度を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 受贈者が18歳以上であること
• 贈与者が直系尊属（親・祖父母）であること
• 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
• 贈与を受けた年の年分における受贈者の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築、取得または増改築をする住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下）であること
• 取得した住宅が自分の居住用であること
• 贈与を受けた翌年に確定申告を行うこと

この制度を活用することで、大きな税負担を避けながら住宅取得を進めることが可能です。
特に住宅購入を検討している人は、最新の非課税枠や適用条件を確認し、計画的に贈与を受けることが重要です。

2. 住宅取得資金贈与の最新非課税措置（2024年改正情報）

2-1. 2024年以降の非課税限度額

2024年以降も住宅取得資金の贈与税非課税制度が継続されますが、一部改正が行われています。
これにより、利用できる非課税枠の金額が変更されました。

住宅の種類	非課税限度額
省エネ・耐震・バリアフリー住宅	1,000万円
一般住宅	500万円

この改正により、省エネ・耐震・バリアフリー住宅については、より大きな非課税枠が適用されることになりました。
従来の制度と比べ、エコ住宅を取得する人にとってはさらに有利な仕組みになっています。

2-2. 2026年12月31日までの延長と修正点

政府は、住宅取得を支援するため、住宅取得資金贈与の非課税制度を2026年12月31日まで延長しました。
これにより、一定の条件を満たせば、2026年末までに住宅資金の贈与を受けた場合でも、非課税の対象となります。

• 非課税枠の縮小：従来1,500万円だった非課税枠が、最大1,000万円（省エネ住宅等）または500万円（一般住宅）に引き下げられた。
• 適用条件の厳格化：住宅の種類に応じた非課税限度額が明確化され、省エネ性能が求められるようになった。
• 相続時精算課税制度との併用可否：特例の適用条件として、相続時精算課税制度との併用がより厳しくチェックされるようになった。

このような改正により、住宅取得資金贈与を活用する際は、これまで以上に慎重な計画が求められます。

2-3. 住宅資金取得贈与の特例改正の影響

今回の改正により、特に影響を受けるのは以下のようなケースです。

• 非課税枠の縮小による影響：
  これまで1,500万円の非課税枠を活用していた人にとっては、非課税枠が減少することで、贈与税の負担が増える可能性があります。
• 省エネ・耐震住宅の重要性：
  今回の改正では、省エネや耐震性能を備えた住宅に対して優遇措置が強化されました。

3. 住宅取得資金贈与の非課税措置の適用条件

3-1. 贈与者（親・祖父母）の条件

住宅取得資金の贈与を非課税で受けるためには、贈与者が以下の条件を満たしている必要があります。

• 贈与者は 直系尊属（親・祖父母） であること
• 法的に適切な贈与契約が成立していること
• 贈与者が日本国内に居住していること（海外在住の場合、税制上の取り扱いが異なる可能性がある）

この制度は親や祖父母からの贈与に限定されており、兄弟や親族、第三者からの贈与では適用されません。

3-2. 受贈者（子・孫）の条件

非課税措置を受けるためには、受贈者（資金を受け取る人）も以下の条件を満たす必要があります。

• 18歳以上 であること（2022年の改正により成人年齢が18歳に引き下げられ適用年齢が変更）
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅取得資金として、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、住み始めること

特に、所得制限（2,000万円以下、一定の場合には1,000万円以下）に注意が必要です。所得がこれを超えると、非課税措置を受けることができません。

3-3. 住宅の条件（耐震・省エネ住宅等）

• 床面積が50㎡以上240㎡以下 であること
• 贈与を受けた人が住むための住宅 であること（投資用や賃貸用は対象外）
• 中古住宅の場合、耐震基準を満たしていること

3-4. 住宅を共有名義で購入する際の注意点

• 贈与を受けた人の持ち分割合に応じた金額のみ非課税措置が適用される
• 贈与を受けていない共有者（配偶者など）に対して贈与とみなされる可能性がある
• 住宅ローンを利用する場合、贈与を受けた資金をどのように活用するか明確にしておくことが重要

例えば、夫婦で住宅を購入し、夫が親から1,000万円の贈与を受けた場合、その1,000万円に対しては非課税措置が適用されます。しかし、夫婦で50%ずつの持ち分とした場合、妻の持ち分に相当する500万円は「夫から妻への贈与」とみなされる可能性があり、注意が必要です。

 

4.住宅取得資金贈与のメリット・デメリット

住宅資金贈与を受けるメリット

住宅取得資金贈与の非課税制度を利用すると、以下のようなメリットがあります。

贈与税を大幅に節税できる

一定の条件を満たせば、最大1,000万円（省エネ住宅等）または500万円（一般住宅）まで非課税で贈与を受けられる。

親や祖父母の資産を生前に分配できる

相続税対策として有効で、相続時のトラブルを回避しやすい。

住宅ローンの負担を軽減できる

自己資金が増えることで借入額を抑えられ、将来的な返済負担を減らせる。

このように、住宅取得資金贈与の非課税制度は、家を購入する人にとって大きな助けになります。

非課税制度を利用する使用方法とリスク

住宅取得資金贈与の非課税制度を利用する際には、いくつかの使用方法と注意点があります。

使用方法

夫婦で活用し、非課税枠を増やす

夫と妻、それぞれの親から贈与を受けることで、非課税枠を倍にできる可能性がある。

住宅の種類を考えて非課税枠を最大活用する

省エネ住宅などを選ぶことで、一般住宅より高い非課税枠（最大1,000万円）を利用できる。

相続時精算課税制度と組み合わせる

60歳以上の親からの贈与であれば、相続時精算課税制度を利用し、2,500万円まで贈与税をゼロにできる（ただし相続時に精算）。

リスク

贈与を受けても申告が必要

贈与税が非課税であっても、贈与を受けた翌年の確定申告で申告が必要。これを怠ると通常の贈与税が課税されることになります。

住宅購入資金としての使用が必須

住宅取得以外の目的で使った場合、贈与税の課税対象となる可能性がある。

相続税対策としては不十分な場合がある

非課税制度を利用しても、将来の相続税対策として十分でない場合がある。ほかの資産管理も検討する必要がある。

贈与時によくある失敗例と回避策

住宅取得資金贈与を受ける際に、よくある失敗例を紹介します。

子の配偶者（婿・嫁）に贈与したらどうなる？

親が子の配偶者に贈与した場合、この非課税制度は適用されず、通常の贈与税が発生する。

→ 対策：贈与を受ける名義を実子にすることが重要。

贈与のタイミングを間違えると損？

贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得しないと、非課税の適用外になる。

→ 対策：贈与のタイミングと住宅取得のスケジュールをしっかり計画することが必要。

贈与税がゼロ円でも申告が必要？

贈与税が非課税枠内で収まっても、確定申告をしないと税務署から指摘を受ける可能性がある。

→ 対策：申告漏れを防ぐため、必ず確定申告を行うこと。

相続時にトラブルになりやすいケース

贈与を受けた子供と、贈与を受けなかった兄弟間で「生前贈与の分を考慮すべきか」といった相続トラブルになることがある。

→ 対策：事前に家族で話し合い、遺言書の作成を検討することが望ましい。

5.住宅取得資金贈与の非課税制度を活用するコツ・応用テクニック

夫婦で特例を活用して非課税枠を倍にする

住宅取得資金贈与の非課税制度は、1人あたり最大1,000万円（省エネ住宅）または500万円（一般住宅）まで適用されます。

しかし、夫婦それぞれの親から贈与を受ける場合、非課税枠を2倍にすることが可能です。

具体例

• 夫の親から夫へ：1,000万円（省エネ住宅の場合）

• 妻の親から妻へ：1,000万円（省エネ住宅の場合）

• 合計：2,000万円が非課税

ただし、夫婦で共有名義にする場合、それぞれが負担する資金に応じた持ち分を明確にしないと、贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例を活かす工夫

小規模宅地等の特例を活用することで、相続時に大幅な税額軽減を受けることができます。

小規模宅地等の特例とは？

• 一定の条件を満たすと、土地の評価額が最大80%減額される制度

• 親と同居する場合、相続時に特例の適用を受けることで相続税の負担が軽減できる

具体例

• 親が所有する自宅（敷地面積300㎡）を相続した場合、適用後の評価額が80%減となり、税負担を大きく軽減できる

ただし、贈与ではなく相続の場合に適用されるため、親が存命中に資産を移転する際は、他の非課税制度との併用を考慮する必要があります。

住宅取得資金贈与の非課税制度は、上手に活用することで大きな節税効果があります。ただし、贈与のタイミングや名義の設定、確定申告の手続きを誤ると、思わぬ税負担が発生する可能性もあります。

また、相続時のトラブルを防ぐためにも、家族全員で話し合いを行い、計画的に資産を移転することが重要です。

6.住宅取得資金贈与の申請方法と必要書類

贈与税の確定申告の流れ

住宅取得資金の贈与を受けた場合、非課税枠内であっても贈与税の確定申告が必要です。

確定申告の流れ

1. 必要書類を準備する

   • 贈与契約書

   • 住宅取得のための契約書（売買契約書など）

   • 住宅の登記事項証明書

   • 受贈者の住民票

2. 贈与税の申告書を作成する

   • 国税庁のホームページからダウンロード可能

   • 非課税枠を適用するための記載が必要

3. 税務署へ提出する

   • 贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日の間に申告

4. 非課税措置の適用を確認する

   • 申告内容に不備がなければ、非課税が認められる

申告しない場合、税務署から調査が入ることがあるため、必ず手続きを行いましょう。

申請に必要な書類一覧

書類名	内容
贈与契約書	親・祖父母からの贈与が明確であることを示す書類
住宅取得契約書	住宅購入のために贈与が使用されることを証明する書類
登記事項証明書	住宅が登記されていることを証明する書類
住民票	受贈者が住宅に居住することを証明するためのもの
所得証明書	所得制限（2,000万円以下）を満たしていることを確認する書類

申請時に不備があると、非課税の適用を受けられない可能性があるため、しっかり準備しましょう。

申告先と期限

申告は受贈者の住所を管轄する税務署へ行います。

申告期限は、贈与を受けた翌年の 2月1日〜3月15日 です。

住宅取得資金贈与に関する注意点・リスク

小規模宅地等の特例が使えなくなる可能性

住宅取得資金の贈与を受ける際、小規模宅地等の特例が適用できなくなる可能性があります。

• 小規模宅地等の特例とは？

  • 相続時に特定の条件を満たせば、土地の評価額が最大80%減額される制度

  • 主に被相続人（親や祖父母）が住んでいた自宅の敷地に適用される

→ 対策：親と同居しながら住宅購入を検討する。

 資金援助は税務署に把握されている

住宅購入の際、親や祖父母からの資金援助を受けた場合、税務署はその情報を把握しています。

税務署が把握する主な方法

• 銀行の振込履歴：大きな金額の振込はチェックされる

• 住宅ローンの審査：自己資金の出どころを金融機関が確認

• 不動産登記情報：購入資金の流れが登記情報から明らかになる

非課税枠を超えて贈与を受けたにもかかわらず申告しなかった場合、税務調査で指摘され、追徴課税を受けるリスクがあります。

対策

• 正しく申告し、贈与契約書を作成する

• 税務調査のリスクを回避するため、非課税制度を活用する

不動産取得税・登録免許税の発生リスク

住宅を取得すると、不動産取得税や登録免許税といった費用が発生します。

主な税負担

税金の種類	内容
不動産取得税	住宅を取得した際に課税（固定資産評価額の3%）
登録免許税	不動産の所有権移転登記時に発生
固定資産税	毎年支払う税金（不動産評価額に応じて決定）

贈与を受けた資金で住宅を購入した場合も、これらの税金は発生するため、事前に資金計画を立てることが重要です。

対策

• 不動産取得税の軽減措置を利用する（新築住宅や一定の条件を満たす住宅では軽減あり）

• 登録免許税の軽減特例を確認する（住宅ローンを利用する場合、優遇措置がある）

 相続時精算課税制度との併用時の注意点

住宅取得資金の贈与を受ける際、「相続時精算課税制度」との併用には注意が必要です。

相続時精算課税制度とは？

• 60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫に対し、最大2,500万円まで贈与税が非課税となる制度

• ただし、相続時に贈与分が相続財産に加算され、相続税の対象となる

注意点

• 住宅取得資金の非課税制度と同時に利用できるが、将来の相続税負担が増える可能性がある

• 制度適用後は暦年課税（110万円まで非課税）が使えなくなる

• 適用を一度選択すると変更できないため、慎重に検討する必要がある

対策

• 相続税対策として相続時精算課税を使う場合、トータルの税負担を計算する

• 将来の相続税の試算を行い、どの制度を使うのが最適かを税理士に相談する

8.住宅取得資金贈与の相談先・おすすめサービス

住宅資金取得贈与に詳しく税理士に相談するメリット

住宅取得資金の贈与は、贈与税の非課税枠や相続税との兼ね合いを考慮する必要があり、専門知識が求められる分野です。

→ 対策：専門家に相談し、適切な税制を活用する。

住宅取得資金贈与の活用ポイント

• 非課税制度を理解する

• 最新の税制改正を確認する

• 適用条件を満たすことが重要

• 贈与のタイミングに注意する

• 税務申告は必ず行う

住宅取得資金の贈与は、正しく活用すれば大きな節税効果が期待できます。手続きや適用条件に不安がある方は、早めに税理士に相談しましょう。

ご質問や具体的なご相談がある方は、お気軽にお問い合わせください。

 

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